Die Teilungserklärung: Definition, Besonderheiten und Nachteile
Eine Teilungserklärung ist dann notwendig, wenn es zu einem Verkauf von Wohnungen eines Mehrfamilienhauses kommt. Damit Wohnungen eines Mehrfamilienhauses jedoch überhaupt veräußert werden können, muss zunächst eine Einteilung in Wohneigentum erfolgen und anschließend die Teilungserklärung erstellt werden. Diese Erklärung regelt dabei die Rechte, aber auch Pflichten der Eigentümer.
Was ist eine Teilungserklärung?
Der Inhalt solch einer Erklärung ist die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie die damit verbundenen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer bei einem Mehrfamilienhaus.
Tipp: Es ist in jedem Fall sinnvoll, die aktuellen Konditionen und Details zum Thema Teilungserklärung in Deutschland – Mehrfamilienhaus Tipps im November 2024 zu beachten!
Die Teilungserklärung ist eine verpflichtende Voraussetzung um die einzelnen Wohnungen im Grundbuch eintragen lassen zu können und auch zu verkaufen. Sie bedarf zusätzlich einer notariellen Beglaubigung.
- Die Käufer der einzelnen Wohnungen haben jedoch keinerlei Einfluss auf die Erklärung.
- In der Erklärung werden auch die räumliche Aufteilung sowie die Verhältnisse der einzelnen Eigentümer untereinander festgehalten.
- Somit werden in der Teilungserklärung alle notwendigen Kosten für die Eigentümer aufgeführt, inklusive der Reparaturkosten sowie die Stimmrechtsverteilung, aber auch die Vorschriften in Bezug auf die Nutzung der Wohnanlage.
- Einen Überblick gibt es auch im Ratgeber zum Thema Teilungserklärung auf Interhyp im Überblick – neben vielen weiteren Tipps rund um die Baufinanzierung und Wohnkredite in Deutschland.
Bestandteile einer Teilungserklärung
Teil der Erklärung sind zusätzlich ein Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie eine Gemeinschaftsverordnung.
Aufteilungsplan
Gemäß dem Namen nach beinhaltet dieser Aufteilungsplan Informationen in Hinblick auf die Aufteilung des Gebäudes für die einzelnen Eigentümer. Der Plan beinhaltet Details bezüglich der Lage sowie der Größe der einzelnen Gebäudeteile.
Aber auf das Gemeinschaftseigentum sowie das Sondereigentum werden in dem Aufteilungsplan geregelt. Wichtig bei diesem Punkt ist, dass es in der Erklärung eine genaue Abtrennung beider Eigentumsarten gibt. Ebenfalls wichtig sind Informationen beispielsweise in Bezug auf die Wasserleitung und somit welche für das gesamte Gebäude sind und welche Wasserleitungen sich auf die einzelnen Wohnungen beziehen. In diesem Zusammenhang werden auch die Kosten in dem Aufteilungsplan beziehungsweise in der Teilungserklärung aufgelistet.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Diese Bescheinigung wird von der Baubehörde erstellt. Sie dient als Bestätigung der offiziellen Unterteilung des Hauses in einzelne Wohnparteien und bescheinigt damit gleichzeitig, dass diese unabhängig voneinander verwendet werden können. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist auch für eine Grundbucheintragung notwendig.
Gemeinschaftsordnung
In der Gemeinschaftsordnung werden entsprechend alle Rechte aber auch Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander geregelt. Diese Ordnung beinhaltet unter anderem Details in Bezug auf die Kostenverteilung, die Hausordnung sowie die Nutzrechte.
Eine Hausordnung kann, muss jedoch nicht Teil der Gemeinschaftsordnung sein. Einer nachträglichen Änderung der Ordnung bedarf zudem die Zustimmung aller Eigentümer. Das WEG (Wohnungseigentumsgesetz) bildet dabei die rechtliche Grundlage. Es ist zu empfehlen in der Ordnung zusätzlich Öffnungsklauseln zu vereinbaren, da das Gesetz teilweise sehr starre Regeln besitzt. Zusätzliche Klausel bieten den Eigentümern das Recht weitere Entscheidung mittels eines Mehrheitsbeschlusses zu treffen.
Mögliche Nachteile einer Teilungserklärung
Es ist für Wohnungskäufer immer empfehlenswert, sich eine Teilungserklärung genau durchzulesen. Diese kann sich nämlich vom Gesetz stark unterscheiden. Einmal unterzeichnet wird es schwierig sein bestimmten Regelungen im Nachhinein zu widersprechen.
- In der Teilungserklärung können Käufer beispielsweise für Wohngeldrückstände des Voreigentümers verantwortlich gemacht werden. Wer dies nicht möchte, der sollte diesbezüglich mit dem Verkäufer eine spezielle Regelung treffen, mit der beide Parteien zufrieden sind. Hierbei ist aber darauf zu achten, dass auch die Meinung der anderen zukünftigen Wohnungseigentümer zählt.
- Weiterhin sollte beachtet werden, welche Art einer gewerblichen Nutzung zulässig ist, wenn es sich um ein Gebäude für Gewerbezwecke handelt. Wird ein Raum beispielsweise schlicht als Geschäftsraum bezeichnet, kann die Verwendung vielseitig sein und der Raum könnte prinzipiell auch als Bar verwendet werden. Mit der Bezeichnung Ladenfläche hingegen wird genau definiert, dass ein Raum nur als Laden verwendet werden darf. Dies ist wichtig, da Käufer eventuell planen könnten in der Eigentumswohnung zu hausen, auch wenn diese nur der gewerblichen Nutzung vorgesehen ist. Es ist somit wichtig einzelne Punkte in der Teilungserklärung genau zu formulieren, sodass es später nicht zu Missverständnissen kommt.
- Was die Kosten für Reparaturen und Sanierungen betreffen, besagt das Wohnungseigentumsgesetz prinzipiell, dass die Kosten auf alle Eigentümer aufgeteilt werden müssen. Es kann jedoch Abweichungen geben. Eine spätere Änderung der Kostenverteilung ist jedoch nur dann möglich, wenn die Mehrheit der Eigentümer dafür stimmen. In diesem Punkt ist es somit ebenfalls wichtig sich die Teilungserklärung genau durchzulesen und im Vorfeld Änderungswünsche vorzubringen. Auch wenn nämlich nur einzelne Gebäude saniert werden, kann es passieren, dass für die Kosten später auch andere Mieter aufkommen müssen.
- Fenster sowie Fensterrahmen sind für gewöhnlich Teil des Gemeinschaftseigentums und dies sieht auch das Gesetz vor. Es ist dennoch möglich in der Teilungserklärung eine Sondervereinbarung zu treffen, nach der jeder Eigentümer selbst für die Kosten der Reparatur seiner Fenster und Fensterrahmen aufkommen muss. Ohne eine explizite Vereinbarung dieser Art müssen Wohnungseigentümer für den Fenstertausch bei ihren Nachbarn zahlen.
- Es ist weiterhin darauf zu achten, dass mündliche Vereinbarungen oder sogar Gewohnheiten nicht die Regeln in der Teilungserklärung ersetzen können. Wird beispielsweise ein Dachboden von nur einem Wohnungseigentümer verwendet, steht diesem ohne gezielte Sonderregelung in der Teilungserklärung auch kein alleiniges Nutzungsrecht zu. Dies bedeutet, dass auch spontan ein anderer Eigentümer den Dachboden plötzlich verwenden dürfte.
- Auch was die Tierhaltung betrifft, muss es unbedingt Sonderregelungen in der Teilungserklärung geben. Dabei ist aber auch darauf zu achten, dass es bereits spezielle Regelungen geben kann, an die man sich halten muss. Es gibt somit manche Mehrfamilienhäuser, in denen die einzelnen Eigentümer der Wohnungen keine Kampfhunde halten dürfen.
- Rechtliche Details zum Teilungsverfahren und Hintergründe für Österreich werden beispielsweise von dieser offiziellen Seite umfassend erklärt. Im Idealfall ist es sinnvoll, sich vor der Thematik „Teilungserklärung“ rechtliche Beratung einzuholen und sich umfassend zu informieren!
Zusammenfassung der Teilungserklärung
Auch wenn die Teilungserklärung verpflichtend ist, um die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus überhaupt zu verkaufen und eine Grundbucheintragung durchzuführen, handelt es sich hierbei dennoch nicht um Standardverträge oder Erklärungen.
Der Inhalt dieser Erklärung ist somit besonders wichtig und so sollten sich Käufer die komplette Erklärung gründlich durchlesen. Aber auch wer beabsichtigt, Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus zu verkaufen, muss darauf achten, der Erklärung weitere Sonderregelungen hinzuzufügen, an die sich die Wohnungseigentümer halten sollen. Vor allem in Bezug auf die Kosten sind ein genauer Wortlaut in der Erklärung entscheidend und verhindert spätere Streitigkeiten.